Welche Besonderheiten gegenüber dem Wohnungsmietrecht beinhaltet das gewerbliche Mietrecht?

Das gewerbliche Mietrecht geht von gleich stärken Vertragspartnern aus und bietet daher weitestgehende Vertragsfreiheit. So sind beispielsweise nur sittenwidrige oder rechtswidrige Inhalte unwirksam.

Das Wohnmietrecht will dagegen den Schwächeren (i.d.R. der Mieter) schützèn und tut dies beispielsweise mit Regelungen bzw. Rechtsprechung zu Kündigungsschutz, Miethöhe, Mietwucher und der Verwendung allg. Gescäftsbedingungen.

Die Unterschiede zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummiete basieren auf der unterschiedlichen Schutzrichtung der Mietvertragsparteien und der gesetzlichen Konzeption beider Vertragsarten. In der Wohnraummiete steht die Schutzwürdigkeit der Mietwohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters und seiner Familie im Vordergrund („Soziales Wohnraummietrecht“). Bei einem Wohnraummieter geht der Gesetzgeber von einem eher unerfahrenen und daher schützenswerten Vertragspartner aus. Demgegenüber hält der Gesetzgeber den Gewerberaummieter für einen geschäftlich versierten Partner, der „auf Augenhöhe“ mit dem Vermieter verhandelt. Dem entsprechend ist das Wohnraummietrecht auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) umfangreicher geregelt als das Gewerberaummietrecht. Das BGB enthält nur wenige spezielle Bestimmungen zum Gewerberaummietrecht (§§ 578 – 580 a BGB). Neben den „allgemeinen Vorschriften“ (§§ 535 – 548 BGB), die sowohl bei der Gewerberaummiete als auch bei der Wohnraummiete gelten, finden auf die Gewerberaummiete aufgrund der Verweisungen in § 578 Abs. 2 BGB einzelne Vorschriften der „Mietverhältnisse über Wohnraum“ (§§ 549 – 577 a BGB) Anwendung. 

In der Praxis sind vor allem folgende Unterschiede relevant:

• In der Gewerberaummiete besteht überwiegend große (vertragliche) Gestaltungsfreiheit. In der Wohnraummiete sind die überwiegend zwingenden gesetzlichen Regelungen zu beachten, von denen im Regelfall nicht abgewichen werden kann.
• In der Wohnraummiete ist das gesetzliche Preisrecht zwingend zu beachten (§ 5 WiStG, § 291 StGB). In der Gewerberaummiete gilt nur die Grenze der guten Sitten (§ 138 BGB).
• Gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung bestehen in der Gewerberaummiete nicht. Während beispielsweise bei der Wohnraummiete eine Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) möglich ist, kommt in der Gewerberaummiete eine Mieterhöhung nur aufgrund spezieller vertraglicher Vereinbarungen (Staffelmiete, Wertsicherungsklausel) in Betracht.
• In der Wohnraummiete sind nur die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlegbar (§ 556 BGB), in der Gewerberaummiete besteht auch insoweit ein weitergehender Gestaltungsspielraum (z.B. Umlagefähigkeit von Kosten des Centermanagements etc.).
• In der Wohnraummiete ist die Höhe der Mietsicherheit begrenzt auf das 3-Fache der Monatsmiete (§ 551 BGB).
• Die Kündigung bei Wohnraum bedarf der Schriftform (§ 568 BGB). Für die Gewerberaummiete gilt die Schriftform für Kündigungen nur aufgrund spezieller Vereinbarung im Mietvertrag.
• Kündigungsschutz: Bei Wohnraum gilt spezieller Kündigungsschutz (vgl. z.B. § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB, verlängerte Kündigungsfrist zugunsten des Mieters bei langjähriger Vertragsdauer); in der Gewerberaummiete besteht grundsätzlich kein Kündigungsschutz.

Dr. Rainer Burbulla ist Rechtsanwalt und Partner der Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB in Düsseldorf. Er ist Autor des Handbuchs „Aktuelles Gewerberaummietrecht – Rechtsprechung und Vertragsgestaltung“, 3. Aufl. 2017.