Wie unterscheidet sich Mietrecht von Pachtrecht?

Vertragsinhalt sowohl bei der Pacht (§§ 581 – 597 BGB) wie bei der Miete ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit.

Beide Vertragstypen sind danach abzugrenzen, ob nach dem objektiven Inhalt aller Vertragsbestimmungen nur der Gebrauch der überlassenen Sache oder ob Gebrauch und Fruchtgenuss zu gewähren ist. Bei der Überlassung von Räumen kommt es demnach darauf an, ob diese mit einer „zur Fruchtziehung geeigneten Ausstattung“ überlassen werden sollen.

Pacht ist danach in der Regel anzunehmen, wenn die Räume nicht leer übergeben, sondern vermieterseits mit dem für die Ausübung des vereinbarten Vertragszwecks notwendigen Inventar ausgestattet sind (BGH, Urt. v. 27.03.1991 – XII ZR 136/90). Ein Vertrag über die Überlassung eines Theaters ist demnach als Pachtvertrag anzusehen, wenn die überlassenen Räume, und zwar die Haupträume, nicht nur durch ihre innere Einrichtung im Wesentlichen dazu geeignet sind, als die unmittelbare Quelle von Erträgen zu dienen.

Verpflichtet sich beispielsweise der „Vermieter“, dem „Mieter“ ein voll ausgestattetes Theater inklusive Bühnen, Licht- und Tontechnik gebrauchsfertig zu übergeben, liegt ein Pachtvertrag vor (OLG Düsseldorf, Urt. v. 27.05.2010 – 10 U 147/09).

Auch bei der entgeltlichen Überlassung einer voll eingerichteten Seniorenimmobilie handelt es sich um einen Pachtvertrag (OLG Düsseldorf, Urt. v. 09.11.2010 – 24 U 223/09). Gleiches gilt für die Überlassung einer vollständig eingerichteten Golfanlage (OLG Hamm, Urt. v. 06.05.2011 – 30 U 15/10).

Praxishinweis:

Auf die Pacht ist im Wesentlichen Mietrecht anzuwenden (§ 581 BGB), so dass die Unterscheidung zumeist entbehrlich ist. Unterschiede ergeben sich indes bei den Kündigungsfristen (§§ 580 a und 584 BGB) und bei der Unterhaltungspflicht für das mitüberlassene Inventar (§ 582 BGB). Letztere obliegt dem Pächter, sofern im Pachtvertrag nichts anderes vereinbart ist.

Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla

Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB, Düsseldorf