Ist eine Mietminderung rückwirkend zulässig?

Die Minderung kann ab dem Zeitraum vorgenommen werden, ab welchem der Mangel eintritt. Allerdings besteht die Verpflichtung, den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Wird dies beachtet, kann die Mietminderung auch rückwirkend vorgenommen werden. Allerdings sollten ab dem Mangeleintritt die Mietzahlungen unter Vorbehalt gestellt werden.

Die Mietminderung ist solange ausgeschlossen, bis der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat (§ 536 c Abs. 2 BGB). Eine rückwirkende Minderung bei unterlassener Mängelanzeige kommt also im Grundsatz nicht in Betracht.

Eine Ausnahme hiervon gilt, wenn der Vermieter den Mangel aus anderen Gründen bereits kennt, also wenn beispielsweise der Vermieter auf dem Grundstück umfangreiche Arbeiten veranlasst, welche zu einem Mangel der vermieteten Räume führen (vgl. Bausch, Neue Zeitschrift für Mietrecht 2008, 874, 875).

Hat der Mieter in Kenntnis des Mangels die volle Miete gezahlt, ohne sich die (teilweise) Rückforderung wegen des Mangels bei der Zahlung vorzubehalten, so kann er die zuviel gezahlte Miete nicht zurückverlangen (nicht ganz unumstritten). Denn man kann regelmäßig davon ausgehen, dass ein Mieter bei Kenntnis des Mangels weiß, dass die Miete gemindert ist und der Mieter damit auf eine Nichtschuld (§ 814 BGB) zahlt (vgl. Bundesgerichtshof, v. 16.07.2003 – VII ZR 274/02).

Dr. Rainer Burbulla 

In der Regel sind Mietzmängel dem Vermieter und/oder dem Verwalter anzuzeigen und dieser ist mit Fristsetzung aufzufordern, den gemeldeten Mangel, so er berechtigt ist, abzustellen. Kommt der Vermieter und/oder Verwalter dieser Aufforderung in der gesetzten Frist nicht nach, erst dann hat der Mieter im Normalfall das Recht der Mietminderung.

In Einzelfällen kann aber auch eine Mietminderung rückwirkend zulässig sein, dies sind jedoch Ausnahmen und von Fall zu Fall zu prüfen