Worauf sollte man bei einer Baufinanzierung achten?

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Antwort von Dominik Ühleke .
Trainer & Coach, Berater Wolfsburg

Es gibt mehrere Aspekte, die wichtig sind:

1) Ihre Bonität

2) Die Immobilie

3) Ihre Wünsche /Erwartungen

4) Das Unternehmen, mit dem Sie zusammenarbeiten wollen

 

1) Um mit Ihrem Finanzierungspartner auf Augenhöhe zu verhandeln, sollten Sie zumindest die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer /Notar/Grundbuch) aus Eigenmitteln finanzieren.

Denn einige Institute finanzieren Sie sonst nicht.

Grundsätzlich gilt: je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto geringer das Risiko für das Institut, desto besser der Zinssatz.

Das gilt allerdings nicht bei Kapitalanlagen (hier sollte der Eigenkapitaleinsatz so gering wie möglich sein, um mehr steuerlich abzusetzen)

Die nächste Frage ist: Können Sie die Rate die ganze Zeit stemmen? Was ist, wenn ein Einkommen wegfällt durch Geburt, Krankheit, Tod?

Was ist, wenn Sie nachträglich noch einmal modernisieren wollen und noch al Geld aufnehmen müssen?

Passt die Rate dann auch noch ins Portemonnaie. Und da sind wir auch schon beim Thema Nebenkosten. Sie können mit3 EUR pro qm Wohnfläche als Nebenkostenpauschale rechnen und 1 EUR sollten Sie von Anfang an gleich für Instandhaltungen zur Seite legen. Denn: die kommen. Nur wann und in welcher Höhe lässt sich nicht immer vorhersagen.

2) Ist die Immobilie den Preis wert?

Bei den aktuell niedrigen Zinsen wird ein Verkäufer fast alles los.
Sind Sie handwerklich begabt und wollen werkeln? Dann können Sie ruhig eine Immobilie nehmen, wo sie noch Hand anlegen können /müssen.
In anderen Fällen sollten Sie genug Kapital mit einrechnen, dass Handwerker Ihr Haus verschönern. Und rechnen Sie Puffer ein. So mancher Handwerker ist erstaunt, was sich hinter den Wänden befindet, und dann kann man vielleicht noch zusätzlich etwas mitmachen, wenn die Wand auf ist. Und dann ist es gut, wenn dafür Geld da ist.

Wer auf das Wohnen auf/in einer Baustelle keine Lust hat, sollte kaufen, kann gleich einziehen und hat keine doppelte Belastung (Miete und ggf. Rate für die neue Immobilie).

Wer neu bauen will, braucht erstmal ein Grundstück (was derzeit schwer zu ergattern ist) du eine Baufirma oder einen Architekten, mit dem man zusammenarbeiten will. Auch hier ist es nicht so leicht, jemanden zu finden, der Kapazitäten frei hat.

3) Soll Ihre Rate gleichbleiben, soll sie mal nach oben/unten gehen dürfen?

Viele Anbieter haben diese Optionen gegen Konditionsaufschlag im Angebot. Wenn Sie dieses Nutzen, rechnet es sich, ansonsten bezahlen Sie für etwas, was Sie nicht nutzen, Stichwort Mitgliedschaft im Fitnessstudio:

Die wichtigste Frage: Wie lange sollen die Zinsen sicher sein?

Aktuell haben wir ein sehr niedriges Zinsniveau (Aber das sagen wir schon seit ca. 10 Jahren).

Und selbst, wenn Sie nicht daran glauben und die Zinsen nur für 10 Jahre fest machen: was ist, wenn die Zinsen trotzdem steigen? Können /wollen Sie sich die Rate noch leisten, oder hätten Sie dann ein Problem?

Wenn Sie nicht anfangen wollen, während der Finanzierung schlecht zu schlafen, sollten Sie die Zinsen idealerweise bis zum Ende der Laufzeit fest machen.

Wenn Ihren der Zinssatz zu hoch erscheinen sollte, können Sie mittels Sondertilgungen die Laufzeit abkürzen (standardmäßig sind 5 % p.a. üblich, mehr gegen Aufschlag, s.o.).

Möchten Sie KfW-Darlehen mit integrieren? Sprechen Sie Ihren Finanzierungspartner an, denn entweder beantragt er das für Sie, oder bietet Ihnen eine günstige Alternative an.

Zuletzt 4)

Mit wem wollen Sie zusammenarbeiten? Es gibt:

Banken (Filialen oder Internet)

Bausparkassen

Freie Finanzierer

Und jeder ist nur so gut, wie der Berater, der es vertritt. Soll heißen: grundsätzlich müssen Sie der Person vertrauen können. Falls das im Erstgespräch nicht der Fall sein sollte: Gehen Sie.

Denn blöd wäre, wenn Sie erkennen müssen:“ Ich hatte von Anfang an ein komisches Gefühl“.
Bei jeder Finanzierung ist zu beachten:

Verstehe ich, worum es geht?

Kann ich mir das leisten, in guten wie in anderen Zeiten?

Habe ich ein gutes Bauchgefühl?

Sollte nur eine Frage mit „Nein“ beantwortet werden, sprechen Sie Ihren Berater an. Bleibt es bei einem unguten Gefühl: gehen Sie. Denn dafür sind die Summen zu groß, als dass man sich da unsicher fühlt.

Was das Thema Konditionen angeht: Konzeption schlägt Kondition.

Damit Sie einen Eindruck bekommen, wie viel Sie sich leisten können, schauen Sie einfach mal im Netz oder machen ein Schnuppergespräch bei einem Kundenberater der Bank, Bausparkasse oder freiem Finanzierer.

Dann wissen Sie schon mal, in welchem finanziellen Rahmen Sie sich bewegen können und wie der Ablauf der Finanzierung und des Erwerbs/des Baus ist.

Und Sie wissen auch, wie eine Finanzierung aussehen kann.

Der Grundsatz ist hier aber: einfach ist einfach teuer. Schnell verständlich ist eine 10-Jahres- Kondition, aber was ist, wenn da noch einiges über ist (s.o.).
Die Zinssicherung kann u.a. mit einem Bausparvertag geregelt werden, wobei hier grundsätzlich auch Riesterförderung mit einfließen kann.

Wichtig dabei ist, dass das Thema Riester im Finanzierungsgespräch angesprochen wird. Ob sie es am Ende nehmen oder nicht, entscheiden Sie: Blöd ist nur, wenn es genau das richtige für Sie wer, es Ihnen aber nicht angeboten wird, weil der Berater nicht firm im Thema ist.

Eine gute Hilfestellung bietet auch die Verbraucherzentrale mit Ihren Publikationen und Checklisten wie Sie in ein Finanzierungsgespräch reingehen.


Auf jeden Fall wünsche ich Ihnen viel Spaß und Erfolg bei dem Wunsch, in die eigenen vier Wände zu ziehen, und wenn Sie noch detaillierte Antworten haben möchten, kommen Sie gerne auf mich zu.

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