Was sind die größten Risiken bei einer Investition in Immobilien?

Wie es der Name schon sagt, ist ersteinmal zu beachten, dass eine Immobilie unbeweglich ist. Daher den Interessenten bindet. Auch wenn es zurzeit aufgrund des günstigen Zinsniveaus so scheint, muss man sich eine Immobilie leisten können. Durch eine Finanzierung wird am Ende die Immobilie zwischen dem zwei- bis dreifachen des Kaufpreises kosten. Dies ist zumindest in der Regel so.

Eine Immobilie ist zwar im Alter mietfrei, doch fallen dann i. d. R. Reparaturen an, für die rechtzeitig eine Rücklage geschafft werden muss. Zudem schlagen regelmäßig Grundsteuer zu und die Nebenkosten sind meist auch höher, als bei einer Mietwohnung. Bei der Vermietung ist zu beachten, dass zwar einige Positionen auf die Mieter umgelegt werden können, doch gilt auch hier der Grundsatz, dass die Miete keine Nettoeinnahme ist. Denn es fallen immer auch für den Vermieter Kosten zur Substanzerhaltung an.

Heutzutage sollte man auf eine altersgerechte Immobilie wert legen, damit man auch im Ruhestand keine kostenintensive Umbauten finanzieren muss. Zudem kann dies den Wert im Verkaufsfall steigern.

Da viele Menschen, zumindest ist dies in Deutschland so, nach einer Immobilie streben, sind hier für einen eventuellen Verkauf im Alter, neben dem Substanzerhalt, die Lage ein entscheidendes Kriterium. Eine heute bevorzugte Wohnlage muss nicht immer bevorzugt sein. Wichtige Parameter sind hier z. B. die Anbindung an Autobahnen, Bahnhöfen, Schulen Kindergarten usw..

Weiterhin ist im Falle der Finanzierung eine eventuelle Anschlussfinanzierung zu berücksichtigen. Das Zinsniveau wird nicht immer auf dem heutigen Stand bleiben. Meist sind die Anschlussfinanzierungen höher, als man sich vorstellt.

Es gilt also viele Aspekte abzuwägen, die eine Immobilie betreffen. Vorausschauen kann indes niemand. Als Grundsatz bleibt dennnoch: "Eine Immobilie muss man sich leisten können!"

Ich würde es nicht als Risiko bezeichnen, sondern vielmehr als vertane Chance. Häufig passiert es, dass der Käufer keine vollständige Rendite- und Cashflow-Berechnung durchführt, sodass am Ende tatsächlich eine viel zu niedrige Rendite herauskommt und aus Cashflow (Geldfluss) Sicht der frisch gebackene Immobilieninvestor draufzahlt, da der Cashflow aufgrund von Rückstellungen, Tilgung, Zinsen und den anderen Ausgaben in den Anfangsjahren sich negativ entwickelt.

Die zweite vertane Chance besteht in der Preisverhandlung beim Erwerb der Immobilie. Als Käufer kann man davon ausgehen, wenn man eine Rendite-Immobilien erwirbt und bei den Verhandlungen entsprechen argumentiert, dass man in der Regel einen Preisabschlag um die 10 Prozent herausschlagen kann. Meistens wird dieser Verhandlungsspielraum vom Käufer jedoch nicht genutzt. Insbesondere, wenn es sich um die erste Immobilie handelt und der Käufer von seinem ersten Immobilien-Projekt zu sehr begeistert ist. Aus diesem Grund empfehle ich bei einer größeren Anschaffung/Investition genau durchzurechnen, was am Ende rauskommt (Rendite und Cashflow) und sich mit dem Kauf einen Monat Zeit zu nehmen, da es sich um eine in der Regel langfristige Investition handelt. Dadurch sinkt die anfängliche Begeisterung für ein Objekt auf ein gesundes Niveau ab, sodass man das Objekt rationaler bewerten kann.