Kann ich kostenfrei vom geplanten Immobilienkauf Abstand nehmen?

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Antwort von Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt Port7 Rechtsanwälte GbR Münster

Aufgrund mündlicher oder privatschriftlicher Vereinbarung kann man nicht zum Abschluss des Notarvertrags verpflichtet werden, da ein solcher Abschlusszwang gegen den Sinn des Formerfordernisses verstoßen würde – insbesondere die Warn- und Beratungsfunktion der notariellen Beurkundung und den dadurch bewirkten Schutz vor Übereilung. Ob man aber Kosten zu tragen hat, hängt von zahlreichen Faktoren und den Umständen des Einzelfalls ab.

Hat man eine Reservierungsvereinbarung – die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr oder eines Reservierungsentgelts – abgeschlossen, so kann diese unter Umständen unwirksam sein. Die Unwirksamkeit kann sich aus der mangelnden Beurkundung ergeben (1) oder aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen folgen (2), beim Bauträgervertrag auch aus dem Entgegennahmeverbot der Makler- und Bauträgerverordnung (3). Auf der anderen Seite kommt aber eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen (4) in Betracht.

 

1. Beurkundungspflicht

Beurkundungspflichtig nach § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB sind neben unmittelbaren Verpflichtungen bezüglich Immobilien auch mittelbare Verpflichtungen, wenn bei diesen die eingegangenen Bindungen so groß sind, dass sie einer Veräußerungs- oder Erwerbsverpflichtung gleichkommen, LG München II, Beschluss vom 07.08.2012 - 2 S 3130/12 unter Bezugnahme auf BGH, Beschluss vom 08.12.2005 - IX ZR 296/01. Nach der ständigen Rechtsprechung bedarf die Reservierungsvereinbarung wie der Kaufvertrag zumindest dann der notariellen Beurkundung, wenn ein Entgelt von mehr als 10-15 % des üblichen Maklerlohns vereinbart werden soll, vgl. BGH, Urteil vom 06.02.1980 - IV ZR 141/78.

Dies gilt auch bei Vereinbarungen zwischen gewerblichen Immobilienhändlern ohne Beteiligung einer Maklerin oder eines Maklers, OLG Dresden, Hinweisbeschluss vom 23.08.2016 – 8 U 964/16. Die Begründung ist, dass erheblicher mittelbarer Druck ausgeübt wird, einen Kaufvertrag abzuschließen. Nach einer anderen Begründung bilden der Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung eine rechtliche Einheit, so AG München, Urteil vom 01.07.2016 - 191 C 28518/15.

 

2. Allgemeine Geschäftsbedingungen

Regelmäßig folgt eine Unwirksamkeit solcher Vereinbarungen aber auch aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, der sogenannten AGB-Kontrolle. Dies ist dann der Fall, wenn für eine Mehrzahl an Fällen vorformulierte Regelungen von einer Seite der anderen gestellt und nicht etwa ausgehandelt werden.

Eine Vereinbarung eines Reservierungsentgelts oder einer Vertragsstrafe für den Fall, dass man vom Immobilienkauf Abstand nimmt, kann eine unangemessene Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 BGB darstellen. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn die Vereinbarung zu einer erfolgsunabhängigen Vergütung ohne gleichwertiges Äquivalent führen würde. Nach dem Urteil des LG Berlin vom 08.11.2016 – 15 O 152/16 – darf eine Maklerin oder ein Makler grundsätzlich keine Reservierungsgebühr verlangen, wenn dem potentiellen Käufer oder der potentiellen Käuferin keine nennenswerten Vorteile aus dieser Vereinbarung erwachsen.

 

3. Entgegennahmeverbot des Bauträgers

Es kann ein Verstoß gegen § 3 MaBV vorliegen, wenn eine Vorleistung auf den Erwerbspreis bejaht werden kann, vgl. DNotI-Report 2014, 185. Dies ist insbesondere dann gegeben, wenn es dem Bauträger gestattet wird, die Reservierungsgebühr auf den Erwerbspreis zu anzurechnen. Denn die Fälligkeitsvoraussetzungen sind bei Entgegennahme der Reservierungsgebühr regelmäßig noch nicht gegeben.

Wird die Reservierungsgebühr aber beim Abschluss des Bauträgervertrags zurückerstattet, so liegt kein Verstoß vor. Denn deren Rechtsgrund ist keine Gegenleistung für den Erwerb vom Bauträger, sondern „für die Platzierung des Interessenten als Erwerber eines Bauträgerobjektes“, siehe Blank, Bauträgervertrag (2015), Rn. 24. Die Reservierungsvereinbarung bedarf aber in jedem Falle, unabhängig von der Höhe des Reservierungsentgelts, der notariellen Beurkundung, so zutreffend Blank, ebenda, Rn. 26.

 

4. Verschulden bei Vertragsverhandlungen und Notarkosten

Ein möglicher Anspruch des Verkäufers wegen Abbruchs der Vertragsverhandlungen könnte sich aus der sogenannten culpa in contrahendo gem. §§ 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB ergeben. Dies setzt zunächst voraus, dass berechtigtes Vertrauen in das Zustandekommen des Hauptvertrags erweckt wird. Sodann müssen die Verhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen worden sein. Vor allem jedoch müsste der Abbruch der Vertragsverhandlungen als besonders schwerwiegender Treueverstoß anzusehen sein. Diese strengen Voraussetzungen dürften regelmäßig nicht erfüllt sein.

Hat man als Käufer die Notarin oder den Notar indessen bereits beauftragt und wurde der Entwurf des Immobilienkaufvertrags auftragsgemäß schon erstellt, so kommt man um dessen Kosten in der Regel nicht herum. Es empfiehlt sich daher, den beauftragten Notar so schnell wie möglich über den Entschluss zu informieren, die Immobilie nun doch nicht kaufen zu wollen.

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Foto von Norbert Hentschel
Antwort von Norbert Hentschel
Geschäftsführender Gesellschafter Hausverwaltung Optima GmbH Berlin

Die Frage lässt sich ohne weitergehende Informationen nicht beantworten. Es kommt darauf an, in welcher konkreten Phase des Kaufes Sie sich befinden. Ist bereits eine Beurkundung des Immobilienkaufes erfolgt, werden im Regelfall bei Ihnen Gebühren für den Notar und ggf. Schadenersatz für die Nichterfüllung des Kaufvertrages verbleiben, wenn nicht ein vertraglich vorgesehener Rücktrittsgrund vorliegt. Vor der Beurkundung bleiben Sie im Regelfall frei, von dem Kauf auch wieder Abstand zu nehmen. Ob Sie bis dato Kosten für die Suche nach einem Grundstück investiert haben, kommt auf den Einzelfall an.

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Antwort von Robert Lankes
Partner Lankes München

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

grundsätzlich herrscht in Deutschland die sogenannte Vertragsfreiheit. Dies bedeutet, dass es jedermann frei steht, einen Vertrag abzuschließen und mit welchem Inhalt oder aber eben keinen Vertrag abzuschließen.

Somit können Sie dem Grunde nach jederzeit von einem geplanten Vertrag Abstand nehmen. Grundsätzlich fallen bei einer solchen Abstandnahme auch keine Kosten an. Im Einzelfall kann dies aber andsers zu berurteilen sein, zB wenn Sie dem potentiellen Vertragspartner den Eindruck vermittelt haben, der Vertrag sei schon so gut wie abgeschlossen, die Unterscxhrift unter die Dokumente nur noch eine reine Förmlichkeit. Derartiges wird man aber bei der erforderlichen notariellen Beurkundung eines Immobileinkaufvertages kaum annehmen können.

Ist aber der Notar bereits beauftragt worden, den Vertrag zu entwerfen, sind dort Entwurfsgebühren angefallen (50% der Beurkundungsgebühren). Wer diese zu tragen hat bemisst sich wiederum danach, wer den Notar beauftragt hat.

Es würde folglich einer Prüfung im Einzelfall bedürfen, um Ihre Frage abschliessend beantworten zu können.

 

beste Grüße

Robert Lankes

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Antwort von Claus Suffel
Fachanwalt für Bau- und ArchitektenR SUFFEL & KOLLEGEN Rechtsanwälte Jena

Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass müssen in Deutschland notariell beurkundet werden, § 311b BGB.
Dazu gehört auch der Kauf einer Immobilie (Grundstück, Teil- oder Wohnungsseeigentum).

Vor der Beurkundung kann jederzeit vom Kauf  Abstand genommen werden, es ist schließlich noch kein Vertrag zustandegekkommen.

Kosten fallen nur ausnahmsweise an, wenn der Abschluss des Vertrages als sicher anzunehmmen ist und im Vertrauen darauf von einer Vertragspartei schon Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages getätigt werden und die andere Seiteden Vertragsschluss später ohne triftigen Grund ablehnt.

Die Forderung nach einem höheren Preis und Beurkundungsterminbegründet keinen Anspruch auf Erstattung dieser Kosten, wenn der Vertrag an der Forderung nach einem höheren Kaufpreis scheitert. So sah es zumindest der Bundesgerichtshof im Urteil vom 13..10.2017, Az. V ZR 11/17.

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