Was muss ein ausländischer Investor bei Kaufinteresse von Immobilien in Deutschland wissen?

Er muss wissen, dass er das Eigentum an der Immobilie erst durch Eintragung im Grundbuch erwirbt. Dies kann mitunter einige Zeit dauern und setzt in der Regel das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts voraus.

Als erstes sollte er der deutschen Sprache mächtig sein, sonst braucht er beim Notar einen Dolmetscher. Er muss einengültigen  Reisepass haben und wenn er verheiratet ist, muss vorm Notartermin diesbezüglich klar sein, nach welchem Recht er mit dem Ehepartner kauft (Deutsches Recht oder ausländisches Eherecht) .

Er muss wissen, dass in Deutschland nur Notariell beurkundet wird und der Kaufpreis erst nach schriftlicher Zahlungsaufforderung des Notars erfolgt, ebenso dass Nebenabreden den KV nichtig machen können.

Natürlich muss er Kaufnebenkosten kennen, die Finanzierung gesichert haben. Und am besten holt er sich einen Termin beim zuständigen Notariat vorm Terim zum Kaufvertrag.

Beim Kauf von ETW: Unterlagen zur Wohnung ( Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Nebenkosten, Eigentümerversammlungsprotokolle einfordern)

Die typischen Steuergestaltungsziele aus Sicht eines ausländischen Investors, der in deutsche Immobilien investiert sind (i) die Vermeidung/Reduktion einer Grunderwerbsteuerbelastung beim Erwerb, (ii) die Reduktion einer renditeschmälernden laufenden Ertragsteuerbelastung (ESt, GewSt, KSt) auf die Immobilienerträge, (iii) die Vermeidung/Reduzierung definitiver Quellensteuerbelastungen bei der Weiterleitung der Immobilienerträge ins Ausland, (iv) die Sicherstellung eines steuereffizienten Exits bei der Veräußerung der Immobilie.

Im Zusammenhang mit der Erreichung dieser Ziele kommt der Akquisitionsstrukturierung und der Frage, ob die Immobilie im Rahmen eines Asset Deals (Erwerb der Immobilie) oder eines Share Deals (Erwerb von Gesellschaftsanteilen an einer immobilienhaltenden Gesellschaft) erworben werden kann, zentrale Bedeutung zu. Häufig sind hier gegenläufige Interessen von Veräußerer und Erwerber zu beachten und im Rahmen der Transaktionsstrukturierung in Einklang zu bringen. Der Share Deal ist vielfach aus grunderwerbsteuerlicher Sicht attraktiv; der Asset Deal ermöglicht auf Erwerberseite die steuerwirksame Abschreibung des Kaufpreises, soweit dieser auf das Gebäude entfällt.

Typischerweise wird der Kaufpreis mit signifikantem Einsatz von Fremdkapital finanziert. Die aufzusetzende Holding-/Akquisitionsstruktur muss hierbei sicherstellen, dass die Zinsaufwendungen steuermindernd mit den Immobilienerträgen verrechnet werden können.

Im Sinne einer ganzheitlichen Lebenszykluskostenbetrachtung ist eine Gebäudezustandsbewertung durchzuführen (Technical Due Dilligence), der Instandsetzungsbedarf ist festzustellen, und die laufenden Bewirtschaftungskosten für technische, infrastrukturelle und kaufmännische Facility Services sind zu analysieren.

Eine Menge!

Datenschutz, wie in DE und EU ist kaum jemanden bekannt. Das ist oft der erste Punkt, an denen Investoren stocken.

Darüber hinaus gibt es min. 50 Punkte. In Deutschland regiert eine Macht der Garantien und Versicherungen ;-)