Worauf muss bei einem Gewerbemietvertrag besonders geachtet werden?

Auf die besonders saubere und eindeutige Beschreibung der Betriebskosten ist u.a. in einem Gewerbemietvertrag zu achten (klare verständliche Beschreibung wer leistet was im Detail und wer zahlt was).

Das sind die Erfahrungen aus vielen Verträgen bei denen ich versucht habe zwischen den Parteien zu morderieren, beiden Seiten klarzumachen, was mit dem Geschriebenen im Sinne der verwendeten Globalbezeichnungen wie Gebäudemanagement, Facility Management und insbesondere Instandhaltung "Verstehen", damit Klarheit auf beiden Seiten und abrechnungsfähigkeit  zu schaffen.

I Einleitung

Die wirtschaftlich wesentlichen Fragen des Gewerberaummietrechts werden in einer Vielzahl von Prozessen immer wieder neu verhandelt. Die Rechtsprechung ist entsprechend in diesem Fachgebiet ständigen Änderungen und (Weiter-)Entwicklungen unterworfen. Gesetzliche Auslegungsfragen sowie Fragen um die Wirksamkeit einzelner Mietvertragsklauseln sind deshalb häufig Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten, deren Beantwortung dann Aufgabe der Rechtsprechung ist. Das Gewerberaummietrecht ist daher sehr stark von der Rechtsprechung geprägt, der auch bei der Gestaltung und Abwicklung eines Gewerberaummietvertrages ein besonderer Stellenwert zukommt. In besonderem Maße betreffen die Rechtsstreitigkeiten die gesetzliche Schriftform (§ 550 BGB), AGB-rechtliche Fragen, Einzelfragen um die Miete um die Betriebs- und Nebenkosten sowie Regelungen im Mietvertrag zur Instandhaltung und Instandsetzung sowie Schönheitsreparaturen.

 

II.      Gesetzliche Schriftform, § 550 BGB

In besonderer Weise ist bei dem Abschluss oder der nachträglichen Abänderung von Gewerberaummietverträgen auf die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform (§ 550 BGB) zu achten. Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, so muss der Mietvertrag die Schriftformerfordernisse des § 550 BGB einhalten. Wird die Schriftform nicht eingehalten, ist der Mietvertrag mit einem erheblichen Risiko behaftet. Er gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 542 Abs. 1 BGB) und ist damit (vorzeitig) innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 580 a Abs. 2 BGB) kündbar. Beide Vertragsparteien sind somit nicht an die vertraglich vereinbarte Mietzeit gebunden, und die Bonität des Mietvertrages kann somit entfallen.

Besonders brisant ist die Einhaltung der Schriftform nach dem Urteil des BGH vom 27.09.2017 (Az.: XII ZR 114/16). Denn der BGH hat entschieden, dass sog. Schriftformheilungsklauseln, mit denen versucht werden sollte, Schriftformverstöße „zu heilen“, generell unwirksam sind. Bei einem Schriftformverstoß können sich die Parteien fortan nicht mehr auf die Schriftformheilungsklausel berufen mit der weiteren Folge, dass bei Abschluss und Abänderung des Mietvertrages sorgsam darauf geachtet werden sollte, dass die Schriftform eingehalten ist.

Das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB gilt grundsätzlich für sämtliche Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragsparteien der Mietvertrag zusammensetzen soll. Die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist daher nur gewahrt, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Mietvertragsurkunde entnehmen lassen. Dies sind vor allem die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miete und die Vertragsdauer. Neben den wesentlichen Vertragsbedingungen sind weiter Vertragsbedingungen dann in die Mietvertragsurkunde aufzunehmen, wenn sie nach dem Willen der Vertragsparteien wichtiger Vertragsbestandteil sein sollen. Ausgenommen von der Schriftform sind lediglich Vereinbarungen von nebensächlicher Bedeutung.

 

III.    AGB-Recht

Weiterhin ist bei der Gestaltung eines Gewerberaummietvertrages darauf zu achten, dass die Regelungen AGB-rechtskonform sind. Denn in der Gewerberaummiete sind Allgemeine Geschäftsbedingungen von großer Bedeutung, da vorformulierte allgemeine oder besondere Mietbedingungen, Musterklauseln oder Vertragsmuster des Vermieters oder des Mieters der Regelfall sind. Formularverträge und Formularklauseln berücksichtigen jedoch nur selten die Interessen von Mietern und Vermieterin in gleichem Maße. Vielmehr verbessern sie regelmäßig die Rechtsstellung des Verwenders zulasten des Vertragspartners, indem sie die ausgewogene gesetzliche Regelung abändern. Aus diesem Grunde sind Formularverträge und Formularklauseln nur dann wirksam, wenn sie einer Überprüfung anhand der für Allgemeine Geschäftsbedingungen (ABG) geltenden Vorschriften der §§ 305 ff. BGB standhalten. Von daher hat bei der Verwendung eines „Mustermietvertrages“ stets auch eine AGB-Kontrolle stattzufinden. Besonders häufige Streitpunkte ergeben sich in diesem Bereich regelmäßig aus dem Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), sog. „Überraschungsklauseln“ (§ 305 c Abs. 1 BGB) sowie dem Verbot einer unangemessenen Benachteiligung (§ 307 Abs. 2 BGB).

 

Beispiel (nach OLG Hamm, Beschl. v. 08.06.2017 – 18 U 9/17): Die Parteien streiten um die Wirksamkeit von zwei Klauseln in den Vermieter-AGB. Gemäß Mietvertrag übernimmt der Mieter die Nebenkosten nach Abrechnung. Dazu wird auf eine Anlage zum Mietvertrag verwiesen, in der diese Kosten näher bezeichnet sind. Die streitige Passage lautet: Zu den Nebenkosten gehören„die Kosten“

·       für den Hausmeister (...), ohne dass ein Abzug für eventuell geleistete Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten erfolgen muss;

·       für die Hausverwaltung, die Kosten (...) werden pauschal mit 4 % der Jahresnettomiete berechnet;

·       Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung. Die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung gemeinschaftlicher Flächen, Anlagen und Einrichtungen werden pauschaliert mit 4 % der Jahresgrundmiete angesetzt.

 

Die Klauseln sind sowohl überraschend nach § 305 c Abs. 1 BGB als auch inhaltlich unangemessen. Ein Überraschungseffekt (§ 305 c Abs. 1 BGB) ergibt sich daraus, dass an einer Stelle im Vertrag (nämlich in der Anlage) Pauschalen bezüglich bestimmter Betriebskosten eingeführt wurden, an der ausweislich der Konzeption des Vertrages nur abrechenbare Betriebs- und Nebenkosten zu erwarten sind. Der Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (inhaltliche Unangemessenheit) wegen der Übernahme der Instandhaltungskosten („Hausmeisterklausel“). Zwar ist die Begrenzung auf 4 % nicht zu beanstanden. Der Vertrag verpflichtet den Mieter aber auch zur unbegrenzten Tragung der Kosten des Hausmeisters, die zugleich im Vertrag enthaltene Pflicht, sämtliche Wartungskosten sowie die Instandhaltung des Mietobjekts zu übernehmen, führt zu einem Summierungseffekt.

 

IV.     Miete

Die Einigung über die vom Mieter zu zahlende Miete ist regelmäßig die entscheidende Beendigung für den Abschluss eines (Gewerberaum-)Mietvertrages. Sie ist für beide Vertragsparteien von erheblicher (wirtschaftlicher) Bedeutung und betrifft widerstreitende Interessen. Auch hier haben die Vertragsparteien im Mietvertrag darauf zu achten, dass die Regelungen zur Miete wirksam und zutreffend vereinbart sind.

 

1.        Miethöhe

Was die Miethöhe anbelangt, so kann diese im Gewerberaummietrecht weitgehend frei vereinbart werden. Grenzen ergeben sich allein aus einer Sittenwidrigkeit (§ 138 Abs. 1 BGB) bzw. bei einem Wuchergeschäft (§ 138 Abs. 2 BGB). Sittenwidrig ist die Vereinbarung der Parteien über die Miethöhe dann, wenn sie in einem auffälligen Missverhältnis zur Gegenleistung der Gebrauchsüberlassung steht und wenn weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, beispielsweise eine „verwerfliche Gesinnung“ des durch den Vertrag objektiv Begünstigten oder eine Ausnutzung der Unerfahrenheit des Vertragspartners. Ein Wuchergeschäft liegt vor, wenn die Miete wiederum in einem auffälligen Missverhältnis zur Gebrauchsüberlassung steht und der Vermieter hierbei eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, einen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgenutzt hat.

 

2.        Mieterhöhungsmöglichkeiten

Weiterhin ist in der Gewerberaummiete darauf zu achten, dass – anders als im Wohnraummietrecht – keine gesetzlichen Erhöhungstatbestände existieren. In der Gewerberaummiete kommt eine Mieterhöhung allein durch die Vereinbarung einer Preisklausel oder einer Staffelmiete im Mietvertrag in Betracht. Fehlt es hieran, ist der Vermieter an die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vereinbarte Miete gebunden.

 

V.        Betriebs- und Nebenkosten

Die Betriebs- und Nebenkosten einer Immobilie sind ebenfalls für beide Vertragsparteien von großer wirtschaftlicher Bedeutung. Nach der gesetzlichen Konzeption trägt der Vermieter die Betriebs- und Nebenkosten ausschließlich (vgl. § 538 Abs. 1 Satz 3 BGB). Sie sind – ohne gesonderte Vereinbarung – mit Ausnahme der Heizkosten mit der Miete abgegolten. Die Anforderungen an die inhaltliche Bestimmtheit von Umlagevereinbarungen sind in der Praxis nicht zu unterschätzen. Formulierungen wie „die Mieterin trägt in vollem Umfang sämtliche Betriebs- und Nebenkosten“ oder der Mieter hat „alle hier nicht aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts zu tragen“ werden für unwirksam gehalten. Dem sichersten Weg entspricht es, die einzelnen umzulegenden Nebenkosten im Mietvertrag konkret und ausdrücklich aufzulisten und zudem auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen.

 

VI.     Betriebspflichtregelungen

Besonderes Augenmerk sollten Vermieter von Einkaufs- und Fachmarktzentren auf die Vereinbarung einer Betriebspflicht im Mietvertrag richten. Denn ohne die Auferlegung einer Betriebspflicht ist der Mieter zum Betrieb seiner Mietflächen nicht verpflichtet. Der Mieter kann daher die Mietflächen auch leer stehen lassen, ohne seine mietvertraglichen Pflichten zu verletzen. Dann kann es sein, dass (erwartete) Kundenströme nicht in dem Ausmaß im Einkaufs- oder Fachmarktzentrum „fließen“, wie es sich die Vertragsparteien gedacht haben.

Die Auferlegung einer Betriebspflicht ist zulässig, und zwar auch formularvertraglich, also in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Verschiedene Einzelaspekte in einer formularvertraglichen Betriebspflichtregelung sind allerdings höchst richterlich noch nicht geklärt und bereiten immer wieder Schwierigkeiten. Hierzu gehört u.a. die Frage, ob eine Betriebspflichtregelung dann zur unangemessenen Benachteiligung führt, wenn sie keine ausdrücklichen Ausnahmetatbestände für zeitweise Betriebsunterbrechungen enthält. Zum Teil wird dies bejaht und davon ausgegangen, dass dann die gesamte Betriebspflichtregelung unwirksam ist. Auf der anderen Seite wird darauf abgestellt, dass lediglich der Klauselteil wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam ist, der jedwede Schließungen untersagt. Von daher sollten die umstrittenen Einzelaspekte in einer Betriebspflichtregelung ausdrücklich geregelt werden. 

 

VII.   Regelungen im Mietvertrag zur Instandhaltung und Instandsetzung sowie Schönheitsreparaturen

Auch die Verteilung der Pflichten bei auftretenden Mängeln (z.B. Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen) ist von besonderer wirtschaftlicher Bedeutung für die Vertragsparteien. Hier geht es vor allem um Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten bzw. Maßnahmen und Schönheitsreparaturen.

Einigkeit besteht in der Rechtsprechung darüber, dass eine Verpflichtung, Reparaturen an Dach und Fach durch den Mieter vornehmen zu lassen, dem Mieter zwar durch Individualvereinbarung, nicht aber durch Formularklauseln überbürdet werden kann.

Formularklauseln zur Abwälzung der Ausführung einschließlich der anfallenden Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung im Bereich der ausschließlichen Benutzung vermieteter Räume werden hingegen für zulässig erachtet. Erforderlich ist allerdings eine dahingehende Einschränkung, dass der Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand dem Mietgebrauch zuzurechnen oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen ist.

Im Hinblick auf die Zulässigkeit von Schönheitsreparaturklauseln ist zu beachten, dass diese nach Auffassung des BGH jedenfalls dann nicht wirksam sind, wenn dem Mieter unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Mieträume überlassen wurden (vgl. BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 zur Wohnraummiete und OLG Celle, Beschl. v. 13.07.2016 – 2 U 45/16 zur Gewerberaummiete).

 

VIII.   Regelungen über den Rückgabezustand der Mieträume

Auch im Hinblick auf den Rückgabezustand der Mieträume bei Beendigung des Mietvertrages sollten die Parteien klare Regelungen im Mietvertrag treffen, insbesondere, ob der Mieter berechtigt ist, vorgenommene Einbauten etc. in den Mietflächen zu belassen bzw. ob der Mieter verpflichtet ist, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Nicht unumstritten ist die mietvertragliche Regelung, dass die Mieträume in „bezugsfertigem Zustand“ zurückzugeben sind. Nach Sicht des OLG Koblenz (Urt. v. 22.06.2017 – 1 U 1155/16) ist eine solche Regelung wirksam, da sie deutlich unter den Anforderungen liegt, die den Mieter im Falle der Übernahme von Schönheitsreparaturen treffen würde. Demgegenüber wird eingewandt, dass die Formulierung „bezugsfertig“ den Mieter in eine belastende Grauzone versetzt und vor diesem Hintergrund die Einhaltung des Transparenzgebotes (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) bedenklich ist.

 

IX.     Fazit

Bei der Ausgestaltung von Gewerberaummietverträgen ist darauf zu achten, dass die Parteien die wesentlichen Vertragsbedingungen im Mietvertrag niederlegen und hierbei die gesetzliche Schriftform (§ 550 BGB) beachten. Denn nach der grundlegenden Entscheidung des BGH zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln können Schriftformverstöße gravierende Folgen nach sich ziehen und die gesamte Bonität des Mietvertrages entfallen lassen.

 

Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB
Rechtsanwalt Dr. Rainer Burbulla

 

Vertiefungshinweis: Burbulla, Aktuelles Gewerberaummietrecht - Rechtsprechung und Vertragsgestaltung, 3. Aufl. 2017, Erich Schmidt Verlag, Berlin 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Diese Frage ist zu pauschal gestellt. Hier muß unterschieden werden in min. folgende Themen.

Außerdem spricht man bei einem Gewerbemietvertrag von einem Pachtvertrag, der ganz andere Ziele verfolgt.

 

Passen Gewerberäume, vorhandene Technik, Parkplätze, Standort zum Unternehmenszweck ?

 

Falls dies bejaht wird, muss dies auch im Vertrag Niederschlag finden.

Dazu kommen natürlich die Mietkonditionen: 

Abschlagszahlung ? Möglichst vermeiden.

Bindungszeitraum ?

Eine kurze Bindung bedeutet auch schnelles Ende von Seiten des Verpächters möglich. Wenn eine langfristige erfolgreiche Geschäftsaufnahme absehbar ist, eher einen langfristigen Vertrag schließen.

 

Pachtzins ?

Auf versteckte Steigerungsraten achten. Keine Kopplung an Umsätze oder Gewinne.

 

 

 

 

 

 

Bei der Gewerbemiete ist sehr viel verhandelbar - ganz im Gegensatz zum Wohnraum. Wir vermieten daher Gewerbeflächen grundsätzlich als "nackte Fläche". Der Pächter muss sich selbst um die Anliegen kümmern.

Wichtig ist die Absicherung des Eigentümers. Hier kann man bei Abschluss bereits eine notariell beurkundete Räumungsunterwerfung mit zeichnen. Das spart den Weg hinten raus, falls es zu Problemen kommt.

Noch wichtig: bei Gewerbemietvertrag kann u. a. die Kosten der Verwaltervergütung als Umlagefähig bei den Betriebskosten vereinbart werden. 

Christian Gottschling,
Immobilienmakler Essen