Welche Regeln muss man bei einer Untervermietung beachten?

Der Untermietvertrag ist ein eigenständiger Mietvertrag zwischen Untermieter und Mieter. Beide Vertragsparteien stehen rechtlich zueinander wie Vermieter und Mieter mit der einzigen Unterscheidung, dass der Mieter die Mietsache seinerseits nur gemietet hat. Das bedeutet, dass zunächst alle gesetzlichen Vorschiften Anwendung finden, wie insbesondere auch diejenige zur Schriftform (§ 550 BGB). Wahrt der Untermietvertag also nicht die gesetzliche Schriftform (§ 550 BGB), ist er innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 580 a BGB) vorzeitig kündbar.

Weiterhin finden im Verhältnis zwischen Untermieter und Mieter die im Untermietvertrag getroffenen Vereinbarungen Anwendung. Nicht selten wird in der Praxis vereinbart, dass der Untermieter die im (Haupt-)Mietvertrag zwischen (Haupt-)Vermieter und Mieter (Untervermieter) geltenden Regelungen zu beachten hat. Der Hauptmietvertrag wird dann als Anlage dem Untermietvertrag beigefügt. Im eigentlichen Untermietvertrag werden dann spezifische (vom Hauptmietvertrag abweichende) Regelungen vereinbart. Diese betreffen in der Regel eine abweichende Miethöhe und einen abweichenden Mietgegenstand, wenn nur ein Teil der Mietflächen untervermietet wird.

Auf den Hauptmietvertrag abzustellen ist für den Untervermieter sinnvoll. Denn er kann seinem Mieter (dem Untermieter) nur so viele Rechte einräumen wie er selbst hat. Dies richtet sich wiederum nach dem Hauptmietvertrag zwischen Untervermieter (Mieter) und Hauptvermieter.

In diesem Zusammenhang bietet die Vereinbarung über die Laufzeit des Untermietvertrag nicht selten eine „Falle“. Dies dann, wenn der Untervermieter mit dem Untermieter eine längere Laufzeit vereinbart als im Hauptmietvertrag vorgesehen. Häufig passiert dies im Kontext mit der Einräumung von Optionsrechten zur Verlängerung der Mietzeit:

Beispiel: Der Hauptmietvertrag hat eine Laufzeit von 10 Jahren und dem Mieter stehen 2 Optionsrechte zur Verlängerung der Laufzeit um 5 Jahre zu. Vereinbart der Mieter (als Untervermieter) mit dem Untermieter im Untermietvertrag eine Laufzeit von 10 Jahren und räumt dem Untermieter 3 Optionsrechte zur Verlängerung der Laufzeit um 5 Jahre ein, kann er sich dem Untermieter bei Ausschöpfung aller Optionsrechte schadensersatzpflichtig machen. Denn der Untervermieter seinerseits kann die Laufzeit des Hauptmietvertrages bei Ausschöpfung aller Optionsrechte (2) nur um 10 Jahre verlängern. Der Untermieter ist demgegenüber berechtigt, eine Laufzeitverlängerung insgesamt um 15 Jahre (3 x 5 Jahre) zu verlangen.

Bevor es zur Untervermietung kommt, sollte sich der Mieter (Untervermieter) in jedem Fall vergewissern, ob hierzu überhaupt berechtigt ist. Unproblematisch ist dies, wenn dem Mieter im (Haupt-)Mietvertrag die Untervermietung gestattet ist. Einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung hat der Mieter nicht. Die für die Wohnraummiete geltende Ausnahmevorschrift in § 553 BGB betrifft nur die sog. „Abvermietung“, also die Überlassung eines Teils der Mietsache an einen Dritten. Auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten zum selbstständigen Gebrauch hat der Mieter keinen Anspruch. Folge hiervon ist, dass der Vermieter ohne Weiteres berechtigt ist, einen vom Mieter benannten Untermieter abzulehnen, der die Sache anstelle des Mieters nutzen soll. In einem solchen Fall kann der Mieter keine Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Mieter kann dann allerdings kündigen, falls nicht der Ausnahmetatbestand des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB eingreift. Danach kann der Vermieter die Erlaubnis (mit der Folge des Ausschlusses des Kündigungsrechtes) verweigern, sofern in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang weiterhin, dass eine Untervermietungserlaubnis nur im Rahmen des vereinbarten Mietzwecks (im Hauptmietvertrag) besteht. Ist im (Haupt-)Mietvertrag mit einem Rechtsanwalt zum Beispiel eine Untervermietungserlaubnis erteilt für die „ausschließliche Nutzung als Büroraum“, so ist hiervon die Untervermietung an einen Pflegedienst nicht umfasst, dessen Schwerpunkt der Tätigkeit in den von zahlreichen Außendienstmitarbeitern zu erbringenden häuslichen Dienstleistungen liegt (näher hierzu Burbulla, Aktuelles Gewerberaummietrecht, 3. Aufl. 2017, Kap. K., Rdn. 85).