Nach welchen Kriterien wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Bei der Marktwertermittlung gibt es drei Verfahrensarten, die zur Ermittlung des Kaufpreises herangezogen werden.

Das Vergleichsverfahren

Diese Methode ist „nahe am Markt“. Die Wertermittlung erfolgt anhand von zeitnahen Verkaufspreisen von möglichst ähnlichen und vergleichbaren Immobilien. Zusätzlich werden Zuschläge bzw. Abschläge berücksichtigt. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens setzt die Existenz von genügen Vergleichsobjekten voraus.

Das Ertragswertverfahren

Diese Methode wird bei Mietimmobilien angewandt. Die Bewertung orientiert sich an den erzielbaren Mieterträgen abzüglich der Kosten für Bewirtschaftung und Instandhaltung ab. Dabei wird der Gegenstandswert (Ertragswert) aus den zukünftig zu erwartenden Reinerträgen durch geeignete Abzinsung ermittelt.

Das Sachwertverfahren

Wenn das Vergleichswertverfahren wegen fehlender oder nicht ausreichender Daten nicht anwendbar ist, kommt bei selbstgenutzten Objekten das Sachwertverfahren zum Einsatz. Hier wird der Gebäudewert anhand der Neubaukosten ermittelt und der Wert des Grundstücks separat festgestellt. Anschließend werden beide Werte addiert. Das Sachwertverfahren ist am wenigsten marktnah und wird daher für Verkaufszwecke kaum eingesetzt.

1. Lage,
2. Grundstücksgröße,
3. Baujahr,
4. Wohnfläche,
5. Ausstattung.

https://www.makler-wiesbaden.de/immobilienbewertung/

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV)

§ 15 Ermittlung des Vergleichswerts

(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Am besten bewährt hat sich die hedonische Methode.
Hier werden nebst dem Wert der Liegenschaft auch die Regionalen Besonderheiten, wie Lage, Ausrichtung, Anbindung an den Verkehr, Schulen usw. berücksichtigt

Nicht zuletzt spielt auch der tatsächliche Zustand eine nicht unwesentliche Rolle bei der Bewertung einer Liegenschaft.

Zusammengefasst.

1. Theoretischer Wert der Liegenschaft am Standort (ermittelt aus vergangenen Handänderungen in der Region)
2. Lage und anbindung der Liegenschaft (vor Ort abgeklärt)
3. Ist Zustand (einerseits aus dem Bautechnischen Zustand und dem persönlichen empfinden).

Um eine hedonische Bewertung seriös durführen zu können ist ein grosses Mass an bautechnischem Wissen, so wie gute vor Ort Kenntnisse von Nöten.

bei Sachwertobjekten (z.B. Ein- bis Zweifamilienhäuser), bei denen die Herstellungskosten und die Eigennutzung auf dem Grundstücksmarkt wertbestimmend sind, nach dem Sachwertverfahrten (§§21 bis 23 ImmoWertV), Bodenwert + altersgeminderte Herstellungskosten x Sachwert-/Marktanpassungsfaktor zuzüglich oder abzüglich besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (z.B. Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsstau, besonders zu bewertende Bauteile)

bei Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser, gewerbliche Objekte, ggf. vermietete Eigentumswohnungen), bei den die Erzielung marktüblicher (nachhaltiger) Erträge im Vordergrund steht, nach dem Ertragswertverfahren (§§17 bis 20 ImmoWertV), Reinertrag abzüglich nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten zuzüglich über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgezinster Bodenwert zuzüglich oder abzüglich besonderer objektspezifischer Merkmale (z.B. vom marktüblichen abweichende Erträge und Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsstau etc.)

Eigentumswohnungen können auch nach dem Vergleichswertverfahren (§15 ImmoWertV) auf der Grundlage von Vergleichspreisen für vergleichbare Wohnungen in vergleichbarer Lage bewertet werden

Der Wert einer Immobilie wird grundsätzlich immer durch einen Vergleich mit aktuellen Marktdaten für vergleichbare Objekte ermittelt.

Hierzu gibt es drei Verfahren:

1. Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise vergleichbarer Objekte herangezogen und unter Würdigung von Abweichungen kleinerer wertrelevanter Merkmale ausgewertet.

Es kann unterschieden werden zwischen absoluten Kaufpreisen oder Kaufpreisen, die auf eine geeignete Bezugseinheit bezogen sind. Die gängigsten Vergleichskaufpreise werden auf den Rohertrag oder den Quadratmeter Nutzfläche bezogen.

Während bei mehreren ausgewerteten Kaufpreise der Mittelwert eine gute Näherung für den aktuellen Wert am Stichtag darstellt, kann in steigenden Märkten ein oberer Spannenwert ggf. auch für die Vermarktung angesetzt werden, da der Markt dann hineinwächst.

Das Verfahren ist sehr gut für gleichartige Immobilien wie Eigentumswohnungen und Reihenhäuser geeignet.

2. Ertragswertverfahren:

Die Immobilie ist durch eine Fremdvermietung geprägt bzw. die Eigennutzung weist einen Nutzwert in Form der eingesparten Miete auf.

In dem Verfahren sind alle für den Eigentümer wertrelevanten Kapitalströme zu berücksichtigen. Grundsätzlich diskontiere ich alle Zahlungsströme (Ausgaben und Einnahmen) vom Zeitpunkt ihres Entstehens auf den Stichtag.

Beispiel: Ich bekomme jeden Monat die Miete gezahlt. Der Barwert heute zeigt mir, wie viel Geld muss ich heute anlegen, um in x Monaten den gleichen Gegenwert zu haben.

Gleichartige Ströme können zur Vereinfachung zusammengefasst und kapitalisiert werden. Dies macht man z.B. mit der Jahresmiete, aus der Bewirtschaftungskostenanteile als durchlaufende Posten herausgerechnet werden.

Kernaspekt und Marktanpassungsfaktor ist der Liegenschaftszinssatz. Alle Erwartungen an die Zukunft gehen in diesen Liegenschaftszinssatz ein. Je größer das Risiko, desto größer der Liegenschaftszinssatz.

Aus Restnutzungsdauer der Immobilie und Liegenschaftszinssatz ergibt sich ein Kapitalisierungsfaktor.

Die Makler nehmen vereinfachte Maklerformeln, bei denen sie marktgerechte Kapitalisierungsfaktoren mit der aktuellen oder der erzielbaren Miete multiplizieren.

Der Bodenwert hat bei langen Restnutzungsdauern keinen Werteinfluss, da dieser gedanklich erst nach der Grundstücksfreilegung realisiert werden kann.

Gebäude stehen jedoch i.d.R. länger als 30 Jahre, so dass der Werteinfluss durch eine Diskontierung über mehr als 30 Jahre gegen 0,- € geht.

3.Sachwertverfahren:

Der Wert der Immobilie wird an deren Baukosten oder Ersatzbeschaffungskosten orientiert.

Dabei wird eine Flächen- oder Volumeneinheit mit mehr oder weniger pauschalierten Baukosten multipliziert.

Beim Ansatz von Neubaukosten sind diese wegen des Alters der Immobilie zu mindern.

Hinzu kommt der Bodenwert.

Je nach Pauschalisierungsgrad und Beschreibungsschwäche des Immobilienmarktes ist der modellhaft abgeleitete Sachwert zum Verkehrswert marktgerecht anzupassen.

Hierfür werden von den Gutachterausschüssen geeignete modellkonforme Sachwertfaktoren veröffentlicht.

Je umfassender und genauer der Markt beschrieben wird, desto besser sind die Vergleichskaufpreise für die Vergleichswertermittlung geeignet und desto genauer lassen sich die für die Marktanpassung erforderlichen Faktoren (Liegenschaftszinssatz und Sachwertfaktor) ableiten. Man darf aber nie vergessen, dass jeder einzelne Kaufpreis eine subjektive Kaufpreisfindung zwischen Käufer und Verkäufer darstellt, die nicht immer rational getroffen wird. Erst eine Reihe von Kaufpreisen führt zu einer mehr oder minder guten Markttransparanz.   

Dies sind recht rudimentäre Ausführungen zu den 3 grundlegenden Methoden.

Besondere wertrelevante Einflüsse, wie Rechte und Belastungen, müssen dann in geeigneter Weise gewürdigt werden.

Einzelfragen sollten unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen geprüft und beantwortet werden. 

Dr. Rainer Burbulla

Es kommt darauf an, welcher Immobilientyp bewertet werden soll.

Typische Vermietungsobjekte (z.B. Eigentumswohnungen) werden primär nach dem Ertragswertverfahren bewertet, eigen genutzte Immobilien (z.B. Einfamilienhaus) überwiegend mit dem Sachwertverfahren.
Im Ertragswertverfahren wird als Grundlage zur Wertermittlung die nachhaltig erzielbare miete verwendet. Im Sachwertverfahren wird der Wert über die Kubatur/die Normalherstellungskosten ermittelt.
Unterstützend kann das Vergleichswertverfahren in beiden Fällen hinzu gezogen werden.

Neben der aktuellen allgemeinen Marktlage, also Angebot und Nachfrage, spielt primär die Marktgängigkeit eine Rolle. Die Lage als wichtiges Kriterium lässt den Ausstattungsstandard mitunter marginal werden, insbesondere bei älteren Objekten. Die energetische Qualtiät wird vermehrt zum wertbildenden Merkmal, die Qualität in Bezug auf Schadstoff-Freiheit ist noch nicht umfassend zum wertbildenden Kriterium geworden.

Wie funktioniert Immobilienbewertung?

Für die Marktwertermittlung werden im Wesentlichen drei Verfahren angewendet. Dies ist in § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV wie folgt geregelt: „Zur Wertermittlung sind

• das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16),

• das Ertragswertverfahren (§§ 17–20),

• das Sachwertverfahren (§§ 21–23)

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.“

Grundsätzlich sind für jeden Bewertungsfall alle drei Verfahren auch eigenständig anwendbar und können jeweils für sich marktkonforme Ergebnisse liefern.

Dennoch ist es üblich und sachgemäß, für bestimmte Grundstücksarten bestimmte Verfahren vorrangig anzuwenden. Dies insbesondere, weil die diesen Verfahren zugrunde liegende Betrachtungsweise bei der Kaufpreisbildung auf dem Grundstücksmarkt für bestimmte Objekte vorrangig ist.

So werden z. B. Bodenwerte und der Wert von Wohnungseigentum i. d. R. vorrangig mit dem Vergleichswertverfahren, der Wert von Renditeimmobilien (z. B. Mehrfamilienhausgrundstücke) vorrangig mit dem Ertragswertverfahren und der Wert üblicherweise eigengenutzter Immobilien (z. B. Einfamilienhausgrundstücke) vorrangig mit dem Sachwertverfahren ermittelt.

Neben den vorgenannten Marktgepflogenheiten erfolgt die Verfahrenswahl auch im Hinblick auf die zur Verfügung stehenden Daten.